装修是酒店的灵魂。酒店的收益和利润直接关系到酒店的装修周期。根据酒店的生命周期，我们可以分为准备期、爬升期、成熟期和衰退期。

不同的生命周期表现出不同的特征。酒店怎么样？

01

准备期

中档酒店的准备期(装修期)一般为6-8个月。准备期虽然短，但却是酒店的王牌。

短期内。前期各项工作衔接良好，可以缩短工期，让酒店提前开业。不仅可以提前收取酒店，还可以降低装修期间的租金成本。

从长远来看。准备期是把设计放到地面上的过程，是决定后期保费价格的最重要因素之一。

如何在保证质量的前提下，有效缩短备考周期？

熟悉酒店注册流程和标准。

酒店正式开业前，需要办理各种证件，其中消防证和特批行业证最慢，最贵。这两个证书的标准和要求因地而异。站立前，需要到当地街道办事处和住建局了解详情和手续。

只有做足功课，酒店才能合法开业。否则，酒店很有可能会因为证件不规范而不得不推迟试运营，从而影响酒店的整体回报。

装修技术和环保材料可以直接缩短装修周期。

拼装技术可以直接缩短前期施工工期。比如家具和墙板都是工厂生产的产品，直接安装在酒店。生产好产品，现场安装可以缩短传统家具的生产周期。绘画可以节省除尘和干燥的时间。

环保材料可以间接减少装修房间的数量。酒店的地板和家具是甲醛的主要来源。如果投资者选择环保地板、油漆、家具板，项目合并后气味可以尽快消散，正常销售周期会更早进入。

可以节省工期的装修技术和环保材料是未来酒店装修的趋势。装修期间的租金成本也是重要的投资成本之一。在保证装修质量的前提下，缩短工期就是节省的收入或利润。

不同供应商之间的无缝连接。

不同供应商的管理能力是决定翻新周期的重要因素。酒店装修涉及水电工程、木工、砌筑、消防等施工环节，以及采购环节。如果把不同的板材拆分成不同的供应商，拆分板材的成本可能会很低。但是，它需要相邻项目之间的无缝链接。否则会影响整体装修进度，你得试试。

在装修曲锋公寓(福田新村店)的时候，为了省钱，我们选择了惠州的一家窗户供应商。由于窗户供应商延迟交货20天，后期瓦工无法批灰批漆，导致整个工程装修工期延迟30-40天。

酒店装修是个大工程。除了对比装修周期，酒店装修前还要考虑时间成本，时间对应租金成本。

02

爬坡期(生长期)

过了酒店准备期，进入爬坡期。一般酒店的爬坡周期是6-12个月。

爬坡期是酒店收益从0到N的过程，是对酒店整体容量的第一次正面考验运营。什么因素决定了爬坡周期的长短？

产品调整期。准备期结束后，运营团队需要对酒店客房和公共区域进行全面的验收、检查、通风和除臭，并完成客房运营中的所有项目。这些工作都是需要时间的，只有产品达标后才能卖，尤其是1月初。

在线销售渠道。

ht酒店入住率低的根本原因

除了客房面积，酒店的招牌和周边设施也很重要。只有提前准备好照片和酒店介绍，酒店才能快速投放到网上销售渠道。

线下的渠道主要是会员和周边企业客户。

在试营业前一个月，酒店可以招募并出售周边商厦开发公司的客户，为酒店试营业预留客源。前台到岗后，重点是销售前台卖房的技巧和销售会员卡的能力。

酒店试运营期间，需要提前制定活动。除了销售，还需要自媒体、推广等宣传活动。总之，销售和推广要两手抓，才能快速走出爬坡期。

人事招聘与培训。

员工不够专业，对酒店不熟悉，这是攀岩期间影响收入的重要原因。一般可以在酒店准备期结束前一个月招聘店长，后期陆续招聘管理岗和基层员工。

如果人员招聘到位，可以安排协助开荒和培训。后期应以培训为主。

03

秋天

紧接着酒店攀升期进入结束后，酒店收入和利润的黄金成熟期。中国的收入和支出比衰退有明显的优势。

一般成熟期在装修后2-4年左右。这期间酒店装修有优势，积累了一定数量的客户，有利于酒店销售。而且租金和人工成本都处于较低水平。

成熟期，酒店和职业经理人如何趁热打铁？

不断优化酒店的运营系统，多一分利润就多一分。酒店的收益曲线决定了酒店未来的利润会更低。在成熟期，单套房子提高10元均价的难度远远小于衰退期，成熟期提高10元均价产生的利润高于衰退期。因为在衰退期，保费容量小，利润低。

储备力量，拓展新店。

成熟期，是老板扩张分店的最佳时机。一方面，酒店的收益会有最高的价值，老板有足够的资金实力。另外，我对酒店投资有一定的了解和判断。

储备人才也是扩大分支机构的基础，尤其是酒店的投资人创业。酒店品牌的核心在于人力和能力优势。如果酒店业主在成熟期通过实际项目筛选培养人才，可以给后期项目更多的选择和信心。

虽然，今天基本不可能成为民族酒店品牌。但如果有专业运营团队，还是有可能成为具有少数民族特色的区域性酒店品牌。当然，老板除了培养人才，还需要找到合适的合作伙伴。

04

衰退时期

装修第5-6年是酒店衰落期进入。酒店在衰退期的收入和成本如下。

随着装修的老化，房间的平均价格很难提高。

酒店装修是产品的核心因素之一。在装修期的第5-6年，酒店装修老化，老客房厌倦了酒店的美学和服务，以及邻近新开的竞争对手的酒店，这些客观因素使得酒店客房的平均价格更难提高。

在不重新装修的情况下，除非有有利的市场信息。例如，一个新的高速火车站建在酒店周围，一个大型的城市会展中心，一个像上海和世博会这样的体育热潮出现了。否则，客观上很难阻止收入和利润的急剧下降。

房租和人工成本的增加降低了酒店的利润率。

目前，市场上的物业租金每年都需要增加，一般在3%左右。同样，人工成本也在逐年增加，在3%-5%之间。

在经济衰退期间，酒店利润严重下降，主要有两种解决办法。

转学。

转让酒店所有股份。过户价格由房产价值、装修价值、决定

部分股权转让。这样适合资金有限的投资者，可以找到一些新的投资者进行投资。先对酒店做一个估值，通过稀释股权的方式保留酒店的股权。部分股权转让的前提是新老双方都能找到可以接受的估值。

装修。

部分翻新。适合资金实力有限的投资者，酒店不景气时的利润在投资者接受范围内。

完全翻新。适用于财务实力较强，与物业沟通较好的条件，如新合同的租赁期限、租金、增量等。因为，一般来说，经济衰退基本上就是物业合同到期的时候。衡量是否值得彻底翻新的唯一标准是投资回报。

酒店的生命周期是由装修决定的。酒店在不同的装修生命周期中遵循这一趋势。每个酒店的实际情况不同，需要根据情况确定。

无论是部分装修还是全部装修，最好在装修前与物业签订新的租赁合同。否则酒店无法承担到时候不续约或者天价加租的后果。