开一家民宿需要做的十件事

admin5个月前酒店管理326

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1、做预算

预算包含:运营前成本和运营时成本

  • 运营前成本也就是前期投入成本。

房租:成本中的大头。做民宿的,房东会要求半年付或者年付,所以要先做好前期房租的半年或一年成本。

装修(硬装和软装):

硬装:就是整体改造房子,一般老房子才会大动筋骨,比如老化很严重的地板、厕所的吊顶、墙面都要重新拆装和粉刷,因此硬装的成本也很大,不建议找老小区的房子,而新房子的房东又不太愿意把房子拿出来做民宿,所以找房子也是一件大事。

软装:可以简单理解为装饰,包含家具、壁画、陶瓷、花艺绿植、灯饰、窗帘布艺等等,极大考验审美能力。

其他:押金、网费、家用电器、厨房的烧水壶、锅碗筷勺、案板刀具等等等等

  • 运营时的成本是需要不断支出的。

水电燃费和物业费

布草和生活必需品:被套、枕套、床单、拖鞋、杯子、衣架、纸巾、洗浴用品、牙刷牙膏、急救箱、调味料这些,属于易耗品,建议少买勤买,如果一次性采购一年的量积压在库房,会加大前期的投入成本。

维修费用:维修家具、电器、马桶、电闸……

人工成本:如果打算自己经营,则不产生人工成本,请人来看店的话也是一笔不小支出。

托管费:现在有民宿托管平台,帮你打理各项业务:房屋打扫、布草洗涤、买易耗品、客户咨询、订单处理、接待客人等,选择托管的话先提前打听好托管费。

2、调查

包括选址调查和用户调查

  • 选址相当重要,好地段决定了你民宿的死活。选址需要注意哪些方面呢?

区域周边:尽量靠近景点和市中心,因为客流量都集中在这两个地方。当然竞争也很大,如果你能做出自己的特色,偏远一点也照样有生意。周边设施要成熟,商场、超市、便利店、步行街、餐饮、医院、银行等能满足就满足

交通:交通一定一定要便利,最好出门步行10分钟以内就有地铁或者公交站。

小区情况:小区门禁特别严格的就不用考虑了,这给客人增加难度;有的物业禁止小区开民宿,如果你偷偷经营,发现了之后,不会驱赶你,但是会断水断电阻止你经营;老小区的房租会便宜很多,但是设施老化,装修成本高,没有电梯,老小区的居民大多数年岁大,容忍度低,经营民宿可能会遭到他们的投诉。这些情况都要提前打探好。

  • 用户调查

很多民宿主喜欢自嗨,总觉得自己的创意很牛逼,客人会不请自来,别忘了开民宿是给服务消费者的,人的消费习惯一旦养成就很难改变,所以在做定位目标消费群体时,消费者的消费需求、消费习惯和消费特点都要进行深入的调查。比如带宝宝的家庭出游需要婴儿监听器这些安全设施、情侣出游喜欢浪漫的房间。

3、签合同

签合同的时候注意保障自己的利益。

合同期限:和房东签合同时,期限最好在3-5年。如果只签一年,有的房东看你的民宿经营得好很赚钱,合同到期了会涨房租。

违约金:加上违约金条款。是我们保障利益和降低风险的手段。开民宿前期会投入装修成本,这些是无法带走的,如果房东提前收回房源,这会是很大的损失,增加违约金,房东不会轻易地收回房源。

房屋维护:我们租房的时候,房子里的设施坏了,会找房东,但是作为民宿经营,不同的房客入住,无法保证房屋不造成任何地损坏,这方面需要跟房东协商清楚,把责任划清,避免到时候产生纠纷。


4、做定位

包含差异化和定价

  • 差异化

市面上的民宿这么多,怎么才能让你的民宿脱颖而出?那就是做出差异化。从哪个方面出发做差异化呢?答案就是你!每个人身上肯定有独特之处,你要做一个自我分析,将自身的特点、优势分析出来,把自己的特点转化成民宿的特点。例如你喜欢摄影,可以做摄影主题的民宿,摄影还能再进行细分,风景摄影、人物摄影、宠物摄影……或者你擅长美食,做美食主题的民宿,给客人品尝不一样的美食,这些美食都是你亲手制作的。这些都是你区别其他民宿的差异化,打造自己的品牌。

  • 定价

很多人急着回本盈利,价格就想定多少就定多少,这是不对的。定价看哪些方面呢?

当地的消费情况:调查附近各种房型民宿的价格区间。

民宿的装修档次:这是根据你的预算来的,在你能承受的预算里,房子能打造成什么档次,心里要有个数。

增值服务:看你能不能提供其他的服务,比如机场接送、景点接送、包餐,这样可以把价格定得高一点。

回本时间:一般回本时间需要一年,再慢慢盈利,这主要看两个数据:客单价和入住率。你需要计算在一定的客单价时,入住率达到多少才能保本和盈利。经营的时候根据节假日、旺季、淡季来灵活调整。

5、办证件

合法开民宿需要办6个证:卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书、食品流通许可证或餐饮服务许可证。

这里需要强调的是,民宿属于特种行业,需要办特种行业许可证,办这个证又必须要有消防检查合格意见书,消防又是一个大难关,在下边的装修设计部分说。

6、装修设计

装修设计可以和办理证件同时进行,这里需要注意的是,在设计图纸出来之后拿到当地的消防部门审核,符合消防标准之后再进行装修,不然等你完全装好了,再发现不合格就非常麻烦了。如果证件不齐也营业就属于违规经营,在法律上,我们还是要严格遵守。切忌在法律边缘试探。

7、人员招聘和管理

民宿管家要招聘有经验的,最好在开业之前就能入职的,他参与了一家民宿从无到有的过程,会更加珍惜这份成果。如果你是自己和家人经营或者交给托管平台,就忽略这一条。

8、对接OTA平台

现在的OTA平台很多,Airbnb、小猪、途家、携程、榛果、木鸟等,和平台对接要在开业前就做好,等开业后就晚了。房源上线要走流程和手续,等手续办好,有照片就可以上线了。你可以同时多平台上线,这样可以增加曝光度,也可以专心经营一个平台,这样评价集中,利于你的排名。多平台的话你要确保精力充分,注意维护房源信息,避免客人下单了无房的情况,产生差评。

9、开业运营

这方面就不多说了,服务是硬道理,不断地尝试和优化你的民宿,维护老顾客,提高复购率。这部分细述能出一本书了。

10、品牌连锁

这也是一门大学问,你会经营1家民宿,不代表你能经营好10家,能经营好10家,也不代表能经营好100家,因为民宿作为个性化住宿产品,无法大量快速复制,各方面的学问还有很多,我们先定好一个小目标:1家民宿,入住率80%,1年实现盈利。已经很棒啦。


点评:民宿开业只是第一步,要经营好才能实现好的盈利

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