浅谈之酒店装修的生命周期

admin10个月前酒店管理554

酒店装修周期

装修是酒店的灵魂。酒店的收益和利润直接关系到酒店的装修周期。根据酒店的生命周期,我们可以分为准备期、爬升期、成熟期和衰退期。

不同的生命周期表现出不同的特征。酒店怎么样?

01

准备期

中档酒店的准备期(装修期)一般为6-8个月。准备期虽然短,但却是酒店的王牌。

短期内。前期各项工作衔接良好,可以缩短工期,让酒店提前开业。不仅可以提前收取酒店,还可以降低装修期间的租金成本。

从长远来看。准备期是把设计放到地面上的过程,是决定后期保费价格的最重要因素之一。

如何在保证质量的前提下,有效缩短备考周期?

熟悉酒店注册流程和标准。

酒店正式开业前,需要办理各种证件,其中消防证和特批行业证最慢,最贵。这两个证书的标准和要求因地而异。站立前,需要到当地街道办事处和住建局了解详情和手续。

酒店装修过程

只有做足功课,酒店才能合法开业。否则,酒店很有可能会因为证件不规范而不得不推迟试运营,从而影响酒店的整体回报。

装修技术和环保材料可以直接缩短装修周期。

拼装技术可以直接缩短前期施工工期。比如家具和墙板都是工厂生产的产品,直接安装在酒店。生产好产品,现场安装可以缩短传统家具的生产周期。绘画可以节省除尘和干燥的时间。

环保材料可以间接减少装修房间的数量。酒店的地板和家具是甲醛的主要来源。如果投资者选择环保地板、油漆、家具板,项目合并后气味可以尽快消散,正常销售周期会更早进入。

可以节省工期的装修技术和环保材料是未来酒店装修的趋势。装修期间的租金成本也是重要的投资成本之一。在保证装修质量的前提下,缩短工期就是节省的收入或利润。

不同供应商之间的无缝连接。

不同供应商的管理能力是决定翻新周期的重要因素。酒店装修涉及水电工程、木工、砌筑、消防等施工环节,以及采购环节。如果把不同的板材拆分成不同的供应商,拆分板材的成本可能会很低。但是,它需要相邻项目之间的无缝链接。否则会影响整体装修进度,你得试试。

在装修曲锋公寓(福田新村店)的时候,为了省钱,我们选择了惠州的一家窗户供应商。由于窗户供应商延迟交货20天,后期瓦工无法批灰批漆,导致整个工程装修工期延迟30-40天。

酒店装修是个大工程。除了对比装修周期,酒店装修前还要考虑时间成本,时间对应租金成本。

02

爬坡期(生长期)

过了酒店准备期,进入爬坡期。一般酒店的爬坡周期是6-12个月。

爬坡期是酒店收益从0到N的过程,是对酒店整体容量的第一次正面考验运营。什么因素决定了爬坡周期的长短?

产品调整期。准备期结束后,运营团队需要对酒店客房和公共区域进行全面的验收、检查、通风和除臭,并完成客房运营中的所有项目。这些工作都是需要时间的,只有产品达标后才能卖,尤其是1月初。

在线销售渠道。

ht酒店入住率低的根本原因

除了客房面积,酒店的招牌和周边设施也很重要。只有提前准备好照片和酒店介绍,酒店才能快速投放到网上销售渠道。

线下的渠道主要是会员和周边企业客户。

在试营业前一个月,酒店可以招募并出售周边商厦开发公司的客户,为酒店试营业预留客源。前台到岗后,重点是销售前台卖房的技巧和销售会员卡的能力。

酒店试运营期间,需要提前制定活动。除了销售,还需要自媒体、推广等宣传活动。总之,销售和推广要两手抓,才能快速走出爬坡期。

人事招聘与培训。

员工不够专业,对酒店不熟悉,这是攀岩期间影响收入的重要原因。一般可以在酒店准备期结束前一个月招聘店长,后期陆续招聘管理岗和基层员工。

如果人员招聘到位,可以安排协助开荒和培训。后期应以培训为主。

03

秋天

紧接着酒店攀升期进入结束后,酒店收入和利润的黄金成熟期。中国的收入和支出比衰退有明显的优势。

一般成熟期在装修后2-4年左右。这期间酒店装修有优势,积累了一定数量的客户,有利于酒店销售。而且租金和人工成本都处于较低水平。

成熟期,酒店和职业经理人如何趁热打铁?

不断优化酒店的运营系统,多一分利润就多一分。酒店的收益曲线决定了酒店未来的利润会更低。在成熟期,单套房子提高10元均价的难度远远小于衰退期,成熟期提高10元均价产生的利润高于衰退期。因为在衰退期,保费容量小,利润低。

储备力量,拓展新店。

成熟期,是老板扩张分店的最佳时机。一方面,酒店的收益会有最高的价值,老板有足够的资金实力。另外,我对酒店投资有一定的了解和判断。

储备人才也是扩大分支机构的基础,尤其是酒店的投资人创业。酒店品牌的核心在于人力和能力优势。如果酒店业主在成熟期通过实际项目筛选培养人才,可以给后期项目更多的选择和信心。

虽然,今天基本不可能成为民族酒店品牌。但如果有专业运营团队,还是有可能成为具有少数民族特色的区域性酒店品牌。当然,老板除了培养人才,还需要找到合适的合作伙伴。

04

衰退时期

装修第5-6年是酒店衰落期进入。酒店在衰退期的收入和成本如下。


随着装修的老化,房间的平均价格很难提高。

酒店装修是产品的核心因素之一。在装修期的第5-6年,酒店装修老化,老客房厌倦了酒店的美学和服务,以及邻近新开的竞争对手的酒店,这些客观因素使得酒店客房的平均价格更难提高。

在不重新装修的情况下,除非有有利的市场信息。例如,一个新的高速火车站建在酒店周围,一个大型的城市会展中心,一个像上海和世博会这样的体育热潮出现了。否则,客观上很难阻止收入和利润的急剧下降。

房租和人工成本的增加降低了酒店的利润率。

目前,市场上的物业租金每年都需要增加,一般在3%左右。同样,人工成本也在逐年增加,在3%-5%之间。

在经济衰退期间,酒店利润严重下降,主要有两种解决办法。

转学。

转让酒店所有股份。过户价格由房产价值、装修价值、决定

部分股权转让。这样适合资金有限的投资者,可以找到一些新的投资者进行投资。先对酒店做一个估值,通过稀释股权的方式保留酒店的股权。部分股权转让的前提是新老双方都能找到可以接受的估值。

装修。

部分翻新。适合资金实力有限的投资者,酒店不景气时的利润在投资者接受范围内。

完全翻新。适用于财务实力较强,与物业沟通较好的条件,如新合同的租赁期限、租金、增量等。因为,一般来说,经济衰退基本上就是物业合同到期的时候。衡量是否值得彻底翻新的唯一标准是投资回报。

酒店的生命周期是由装修决定的。酒店在不同的装修生命周期中遵循这一趋势。每个酒店的实际情况不同,需要根据情况确定。

无论是部分装修还是全部装修,最好在装修前与物业签订新的租赁合同。否则酒店无法承担到时候不续约或者天价加租的后果。

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