一家初创公司的稳定收益实践

在这个大流行的时代，这几乎成了老生常谈。——创业公司希望利用危机引发的趋势。

这次我们来到了企业房市，非常适合紧张的商旅人士，羽翼未丰的预订平台AltoVita也找到了机会。

创始人 Karolina Saviova和Vivi Cahyadi 于2016年年底注册成立了该公司，在主要作为“非标准住宿”供应商培训一年后，他们于 2018年1月 成立了该公司。在其2万多套中，这部分占80%，其余为较为传统的酒店式服务公寓。该平台允许公司旅行经理为员工寻找和预订长期住宿、搬迁或临时项目和任务。

它将这些旅行经理与物业管理公司、物业经理和业主联系起来。Saviova说“我们管理经理”，并声称AltoVita已经实现了这种住宿的自动采购，弥补了技术基础设施一直缺乏这种直接联系的缺陷。

到目前为止，这家初创公司已经从天使投资者那里获得了融资，主要来自房地产行业，但在未来几周，该公司将宣布第一轮机构融资。这是一个相对拥挤的市场，相比Expedia、Booking、com、Airbnb等提供更个性化住宿的公司，但AltoVita认为，它可以在Airbnb的时尚住宅和传统统一的服务式公寓之间找到最佳选择。

AltoVita的概念来源于他们在频繁变化的国家令人失望的经历。

卡西亚迪说，在我们的职业生涯中，我们都搬过很多次家，也经历过很多搬家的挫折。这就是AltoVita成立的原因。“我们的想法是帮助Airbnb旅行者，让他们不会有这种冒险的可怕经历。我们的验证程序更为严格，每次入住前我们都会对物业进行检查。”

这是一个很好的说法，但是在新冠肺炎旅游流行的时代，卫生标准决定了一个品牌的成败。AltoVita还希望利用其他趋势，包括人才流动和成本降低。

发展中的领域。

总的来说，除了那些成功为危机救援人员提供服务的酒店，其他酒店都经历过困难时期。中国，的情况正在改善，但欧洲，大部分地区前景黯淡。替代住宿和酒店式公寓更好。酒店式服务公寓是带家具的公寓的总称，可以住的时间较长，通常有较大的居住和睡眠面积，有厨房、洗衣机等设施。

公寓服务提供商艾登运营拥有洛克、SACO、摩尔盖特和威滕堡。该公司声称，这些公寓比酒店更灵活，因为独立公寓将公寓生活的灵活性与一致的安全卫生水平相结合，为旅行者提供体验，这是旅行者因为疫情而积极寻求的。

奥拓维塔在布拉格提供一套每晚2287美元的顶层公寓。图片：AltoVita

“在封锁期间，我们的平均停留时间从10天增加到40天。随着我们摆脱更严厉的封锁，我们的需求正在大幅增加，”一名发言人告诉斯基夫特。

与此同时，专业组织CAP Worldwide在危机期间看到了“大量”需求。自7月份以来，随着企业客户鼓励员工重返工作岗位，需求已经稳定下来。

该组织的创始人乔雷顿(Jo Layton)指出，在许多情况下，酒店、招待所和度假屋的关闭增加了对长期住宿选择的需求，这些行业通常使用提供热早餐的低成本替代方案，如建筑业和包括无家可归者和寻求庇护者在内的社会住房。

伦敦品牌酒店拥有169套公寓。酒店表示，到目前为止，今年月平均入住率为59%，比去年增长10%，平均入住时间为21晚。

“展望今年剩余时间，我们目前的月平均入住率为51%，而去年同期为24%。”有趣的是，从9月到12月，我们的平均入住时间增加到了44晚，而去年同期是9晚。”一位发言人说。

由于英国，旅游限制的不确定性，预订窗口也在缩小，因此入住率预计将在未来几个月内上升。

多元观点

这是一个不断增长的市场，那么AltoVita打算如何利用呢？

在“另类住宿”进入的主流市场，它的名字可能会让它领先一步。人们对短期租赁公寓和假日租赁房的兴趣正在高涨。今年8月，Booking.com透露，第二季度新预订的住房中，有40%是替代住房。预订控股公司总裁兼首席执行官格伦福格尔(Glenn Fogel)告诉Skift Global 论坛，这种意识可能会存在很长一段时间。

广告技术公司Koddi也将其服务扩展到此类房产的所有者。

对于公司来说，随着那些在家工作的员工最终开始重新建立联系——，无论是为了合作还是为了保持自己的理智，在公司呆久了的人可能会增加。卡西亚迪。说，“我们专门为寿命更长的人提供服务。他们的需求是调动人才，而不是开销售会。公司会调动人才，有时候需要在同一个时区工作。他们会选择两个房间而不是一个房间作为办公空间。”

预订时间一般在30天到6个月不等，但为了降低成本，会延长预订时间。萨维奥娃说，如果公司员工长时间使用同一栋房子，他们甚至可以轮班工作。她补充说，“我们试图展示的是，其他类型的供应商可以提供同样的质量(酒店式服务公寓)，尽管他们的投资组合不需要放在一个屋檐下。”

但是，危机中虽然有机会，但也有成本。酒店遭受损失的同时，市中心也遭受损失，因为游客和员工都避开了人多的地方。

CAP Worldwide的Layton指出，“不幸的是，从市场份额的角度来看，危机期间，市中心的需求低于地区，即使鼓励人们重返办公室，这种情况似乎仍在继续。”

“这种趋势与正常需求完全相反。伦敦和爱丁堡(很像纽约)曾经是全国房价和入住率最高的城市，但二线城市或地区正经历着持续的需求，可能是因为这些市场产品不够饱和。”

最近，一家成立时间仅8个月，有1000多套房源的长租公寓暴雷。公司各分公司人去楼空，旗下员工2个月的工资得不到发放；有租客交了1年2万元的房租后，才住了2个月，就要露宿街头；有房东托管出租了房产，但直到现在都没有收到上个月的租金，也联系不到公寓负责人。

无独有偶，合肥一家成立仅3个多月，拥有100多家房源的长租公寓也于本月暴雷。暴雷前，公司创始人还在朋友圈称，要招200人及以上的销售团队，计划在今年年底前，在滨湖、蜀山、庐阳等地，拿到6000套房源。

……

再联想到之前的巢客遇家、连合之家等长租公寓，会发现疫情发生以来，一大批长租公司小玩家正在经历暴雷、跑路这样的命运。

这些现象背后，有的其实只是一些投机者主导的“资本游戏”。

有长租公寓企业一口气成立40~50个品牌，分布在全国十几个城市，员工加起来有近1万人。先是不停做大规模，当背后资金没法支撑后，创始人就会提前几个月退出公司架构，做好套现准备。“到最后，就通过上述操作，一把将韭菜割了。”

随着租房租赁市场的快速发展，伴随而来的问题也接踵而至。在行业人士看来，行业投机者的频繁出没，与监管政策迟迟未落地也有很大关系。

过去两三年，行业经历了资本涌入的高光时刻，也经历了无数的谩骂与质疑。行业人士认为，因为长租公寓行业目前还没有健康的商业模式，再加上市场不景气，接下来，长租公寓行业或将迎来新一轮大规模暴雷潮。

王伟透露，每天租房于8月20日出现暴雷情况，公司的房源应该有1000多家，各分公司旗下的员工、租客和房东均有受害者。

据他了解，前几天有10多位每天租房的员工已经在当地报警，因为每天租房的员工已经两个月的时间，没有收到工资。有知情人士对王伟表示，“这只是一部分，这俩月，公司百十来号人的工资都没发放，但公司早已经人去楼空。”

事实上，一位成都的每天租房租客张亮也表示，他在昨天被房东告知，公寓方面已经数月没有将房租给对方。为了止损，房东催他早日搬离住处，不然就要撬锁、断水、断电。

张亮是在6月份与这家长租公寓签订了1年期的合同，并已经提前将1年的2万元房租交给了每天租房。“没想到我才住了2个月，就要露宿街头了。”

而成都的一名房东也很无奈，他在今年年初就与该长租公寓签订租赁合同，托管出租了一套房产。但到8月21日，7月份的租金还没收到，也联系不到公司负责人。没想到的是，在网上却看到了每天租房跑路的消息。

无独有偶，合肥星加房屋租赁有限公司也于本月暴雷，让员工、租户和房客们苦不堪言。

“星加租赁才成立3个多月，就已经一地鸡毛。这公司房源有100多套，现在员工、业主和供应商都在问负责人要钱。”据其原公司离职员工介绍，星加租赁的负责人于今年5月还在朋友圈发布消息，称招200人及以上的销售团队，并表示在今年年底前，要在滨湖、蜀山、庐阳等地，拿到6000套房源，没想到才几个月就剩下一个烂摊子。

据悉，今年8月5日，星加租赁就已经出现拖欠员工工资的现象，为此，负责人还向27名员工们签署了一份欠款协议，承诺早日将工资发放给对方。该员工透露，“到现在已经过去20天，但说好的工资还没发放，有员工已经打算这两天去负责人的老家要。”

星加租赁负责人与27名员工签下了欠款协议。

疫情之后，长租公寓玩家的现金流受到考验，租客面临退租难，被赶出公寓；房东拿不到应得的租金收入。

长租公寓的“不幸”处境，又一次被搬到台前。

一场投机者的割韭菜游戏

长租公寓小玩家们正在经历的“灾难”，也可能是一些投机者精心策划的“资本游戏”。

“长租公寓真的太乱了。”说到长租公寓的现状，C2C房屋直租租赁平台的“六六直租”总经理老吴忍不住这样感慨。

他介绍，长租公寓在国内未出现之前，住房租赁企业最原始的获利模式就是收房和出租之间的租金差。这种模式在国内运营多年，除了某些城市群租导致的一些安全隐患和租赁合同纠纷以外，基本很少听说有人携款潜逃的事情。

但近些年，租赁市场引入了一种完全新的以“租金贷”为核心的融资模式。租金贷的操作很简单，平台推出月付、季付、年付等支付方式，协议达成后，金融公司将全年房租先支付给公寓，公寓再以押一付三的方式分批交给房东，玩起了期限错配的游戏。

在他看来，租金贷的这种方式本身没错，让长租公寓运营商拥有了持续开发的资本，但却有大量投机者利用付款的时间差，又玩起了资本游戏。套取大量现金，然后不断复制模式，在短时间做大市场规模，却将扩张期间的负债和风险转嫁给了租客和房东。

“我听说有长租公寓给一个找房东房源的小伙子开出20多万的月薪，就为了早点扩大规模，占领市场。”老吴透露，为了拿到更多房源，有些玩家甚至不惜提高拿房成本。

为了诱导租客签订合同，这类长租公寓往往会将月付租金调得很高，半年付或者年付却有各种优惠。

这种情况下，房东和租客往往都会为了各自的利益，掉入这类“投机者”的圈套。

上述从业者王伟则向笔者介绍，甚至有一部分投机人士，在全国各地注册各种品牌，然后招人，并大规模提价收房，再低价租出。当资金达到一定规模后，卷款逃走。

“我听说一家机构后面弄了40~50个品牌，分部在全国十几个城市，员工加起来有近1万人。”王伟透露，市场上有不少公司，就是不停做规模，当背后资金没法支持后，创始人就会提前几个月退出公司架构，做好套现准备。“到最后，就通过上述操作，一把将韭菜割了。甚至一般都是老板跑路了，法人也只是替罪羊。”

老吴也见过不少类似的情况。他回忆，他了解的一家公司，只要花3000元，就能让当地的一些年轻人注册成公司的法人。

“投机者的违规成本甚至基本为零。”

事实上，上述暴雷的每天租房就是其中一家。

天眼查App显示，该公司就成立于2020年1月16日，目前的大股东为刘进，占99%股份，另一位股东田兵齐占1%股。

值得一提的是，在今年5月12日之前，公司为田兵齐100%控股，直到5月12日，田兵齐退出。

此外，有媒体曾报道，武汉巢客公寓公司资金出现问题后，原武汉巢客公寓的很多高管就转到了另外一家新成立的公司，同样做房屋中介，并且人员都没变。且从5、6月份开始，之前武汉巢客公寓的那些管家，就以新公司的名头，开始在朋友圈发租房和收房的消息。

长租公寓监管已在路上

随着房屋租赁市场的快速发展，伴随而来的问题也接踵而至。在行业人士看来，行业投机者的频繁出没，与监管政策迟迟未落地也有很大关系。

老吴表示，到现在为止，市场确实没有相关资金管理政策。租客、房东遇到资金问题，相关部门却只能按照暴雷公司出现“经营不善”来处理。“市场总不能不允许做亏本买卖。”

上述租客也表示，他现在还留有跑路公司法人的电话号码和身份证，但报警也解决不了问题。

对此，长租公寓一体化服务商安徽租住生活科技有限公司的创始人李杨也表示，这个行业确实参差不齐，加上行业内还没有切实的管理政策，不可避免的存在一部分投机者。

“但行业整体还是做实事的多，这不能否认长租市场的价值。”他表示，相关数据显示，我国房屋租赁市场租赁人口从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2022年将达到2.4亿人。2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。

李杨的租住生活相关业务开始于2016年初，主要做长租公寓的一体化赋能输出。其主要通过和供应商、银行/金融机构、政企合作整合提供住房租赁品牌加盟输出、租住生活SaaS平台，及整套的供应链服务金融支撑体系，为业内品牌提供后端支撑，房屋租赁行业的风格设计、快装整配、智房搭配等服务。

他也在尝试做一些让行业更健康的尝试。他表示，长租其实是一个链条极长、极度分散、极其非标的一个长尾市场，需要品牌拥有拿房、装修、供应链能力外，还需要租房等中介、管家服务。

为了让长租公寓品牌、租客和房东能有安全保障，他不仅与主管部门合作进行系统对接，形成监管服务平台，还与公安系统对接，对入住的租客进行信息登记。只要租户入住，就能同步到公安系统，防止租后流动人口风险。

对于各地政策的建立，李杨也很有信心。“市场上还有一群人都在想办法做好，市场也需要给行业时间，给监管部门时间。”

值得一提的是，随着行业的发展，有些城市正在加紧政策的细化和出台工作。

去年11月，杭州市住房保障和房产管理局官网就发布了《杭州市住房租赁监管办法（试行）》通知。但由于受疫情影响，出于保护租赁企业的目的，并没有进行严格的执行。

今年8月，杭州市住房保障和房产管理局官网再次发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》。长租公寓需要催缴保证金和资金监管的工作，已经杭州提上了日程。

“今年的租赁行情确实不太好。”老吴表示，租赁市场中，人们换房的频率跟白领收入、房产周边的企业招工规模，以及员工跳槽换工作的频率有很大关系。

但今年开始，受疫情的影响，大部分企业不仅缩小了招工规模，还进行了部分裁员计划。这导致企业员工的工资没有增加，但为了稳定考虑，跳槽频率在大规模降低。因此，企业白领们的换房需求并不大。

他发现，在他的平台上，因为都是房东直接将房租给房客，所以房客为了房租更便宜，都很愿意半年付、年付。

但如今经济形势不好，很多租客担心工作有不确定性，怕被裁员或者过不了试用期，就只愿意一次付2~4个月的租金。

与之对应的，曾经因为房屋质量或地理位置好，将房屋价格定得较高的一线城市的房东，也开始接受租金下调，来让房产尽快出租。

“18000元的房子能降到13000元左右。”老吴介绍，因为部分房东也要还贷款，为了让房子尽快出租，他们会选择降10%以上的房租。甚至一线城市中，有些此前比较贵的房子降到20%也很正常。

他感慨，以前，大家租房时会感觉，这么破的房子，竟然这么贵。现在大家突然发现，这么破的房子，真的这么便宜。

另一方面，受上述行业投机者的影响，已经让不少用户对长租公寓“无感”。

李杨表示，长租公寓们一味追求扩张，盲目地将未来的钱花出去，在短期内无法收回，资金链断裂又交不上房屋所有人的房租后，却需要用户买单。一旦出现房屋被房主收回的情况，租客要么得继续还贷款，要么个人征信被涂上黑点。

此外，长租公寓还面临哄抬租金、虚假房源、甲醛及租后服务等问题，都已经成为长租公寓前进的拦路虎。

其实，长租公寓已经经历过多轮洗牌。据不完全统计，从2017年至今，已经有19家长租公寓暴雷。其中，仅2018年就倒闭10家，去年也有6家，且倒闭原因多是资金链断裂。

不过，从大环境来说，现在是新租房时代，长租行业成为了长期主义，是当下租赁市场不可或缺的一部分。因此，行业人士们也始终相信，长租公寓行业本来就是在爬坡和探索期，这次洗牌也是市场的筛选期。

正如李杨所说，“公寓本质应该是一个服务平台，依托租住生活的场景提供不单单最基础的租住服务，我们可以从单纯的租房服务拓展到租住生活的衣、食、住、行多元化服务运营，扩大用户规模，从而找到新的、健康的盈利模式。”