一、目前海南旅游住宿市场的发展模式

从时间维度来看，近十年来，市场经历了两次旅游数据增速的小高峰：一次是金融危机后的经济复苏，一次是八项规定后以个人消费为主的国内旅游热潮。如下图所示，海南旅游收入的增长率一直高于过去十年游客的增长率，这也表明全岛，海南正在接近高质量旅游发展的目标。

从空间维度来看，海南旅游业仍处于不平衡发展状态，东部市场占全岛，过夜游客的80%以上，而西部和中线市场的发展仍相对落后。这也充分体现在住宿的供给和开发商上产品。近五年新签约的品牌酒店中，绝大多数也集中在海南岛东线，其中三亚和海口无疑是投资者最关心的两个地区。

在过去的五年里，海口的表现相对消极，由于高端供应增加的压力，其市场表现并不令人满意。然而，在过去的两年里，市场出现了回暖的迹象。因此，在自贸岛产业政策的带动下，海口高端酒店市场将迎来新一波的增长机遇。

三亚市场仍是海南，的价值高地，平均房价(651，360英镑)甚至接近海口市场的两倍。作为海南，的核心和主要市场，三亚市场的发展状况和表现趋势无疑是市场的风向标。

 二.大三亚住宿市场表现回顾

1.市场情况

从供需角度看，近五年来市场供给持续快速增长，年均增速近9%。虽然市场需求持续上升，但需求增长明显不平衡。需求增长主要集中在新酒店集中的海棠湾，而以亚龙湾、三亚湾为代表的传统湾区酒店增长相对较弱，市场现有高端需求不断被稀释。

为此，高端酒店不得不下沉客源市场，以换取市场需求。虽然整个市场的住宿率保持在一个相对稳定的水平，但房价却出现了明显的下降。例如，在2020中，由于宏观经济的下行压力，商业活动和旅游需求都表现出疲软的迹象，而三亚等偏远目的地受到的影响更大。

在2020环球市场低迷的时候，只有海棠湾逆势增长，平均每间房增长17%收益，而相比之下，龙头湾区传统的亚龙湾下降了19%。这也在一定程度上反映了市场高端需求并没有明显增加。

头部湾区，的市场流量越来越集中，高房价的人入住率高，低房价的人入住率低。