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年初的疫情对海南,整个旅游市场造成了前所未有的打击,但没想到年中却出现了逆势的大反弹。加之近期FTZ宏观上的优惠及免税政策,各行业都十分关注海南市场未来的整体走势。

 一、目前海南旅游住宿市场的发展模式

从时间维度来看,近十年来,市场经历了两次旅游数据增速的小高峰:一次是金融危机后的经济复苏,一次是八项规定后以个人消费为主的国内旅游热潮。如下图所示,海南旅游收入的增长率一直高于过去十年游客的增长率,这也表明全岛,海南正在接近高质量旅游发展的目标。

从空间维度来看,海南旅游业仍处于不平衡发展状态,东部市场占全岛,过夜游客的80%以上,而西部和中线市场的发展仍相对落后。这也充分体现在住宿的供给和开发商上产品。近五年新签约的品牌酒店中,绝大多数也集中在海南岛东线,其中三亚和海口无疑是投资者最关心的两个地区。

在过去的五年里,海口的表现相对消极,由于高端供应增加的压力,其市场表现并不令人满意。然而,在过去的两年里,市场出现了回暖的迹象。因此,在自贸岛产业政策的带动下,海口高端酒店市场将迎来新一波的增长机遇。

三亚市场仍是海南,的价值高地,平均房价(651,360英镑)甚至接近海口市场的两倍。作为海南,的核心和主要市场,三亚市场的发展状况和表现趋势无疑是市场的风向标。

 二.大三亚住宿市场表现回顾

1.市场情况

从供需角度看,近五年来市场供给持续快速增长,年均增速近9%。虽然市场需求持续上升,但需求增长明显不平衡。需求增长主要集中在新酒店集中的海棠湾,而以亚龙湾、三亚湾为代表的传统湾区酒店增长相对较弱,市场现有高端需求不断被稀释。

为此,高端酒店不得不下沉客源市场,以换取市场需求。虽然整个市场的住宿率保持在一个相对稳定的水平,但房价却出现了明显的下降。例如,在2020中,由于宏观经济的下行压力,商业活动和旅游需求都表现出疲软的迹象,而三亚等偏远目的地受到的影响更大。

在2020环球市场低迷的时候,只有海棠湾逆势增长,平均每间房增长17%收益,而相比之下,龙头湾区传统的亚龙湾下降了19%。这也在一定程度上反映了市场高端需求并没有明显增加。

头部湾区,的市场流量越来越集中,高房价的人入住率高,低房价的人入住率低。